КРТ / «реновация» и девелоперы

Тема КРТ / "реновации" в настоящее время является одной из ключевых в политической и социальной повестках Санкт-Петербурга. Городской парламент вновь продлевает мораторий на закон о КРТ, петербуржцы и политики продолжают обсуждать ситуацию в контексте того, кому это может быть выгодно. И, действительно, в целом бытует мнение, что в нынешних условиях  - с учётом заградительной ключевой ставки Центробанка - едва ли кто-то сможет "потянуть" на себе тему с КРТ. Об этом недавно на заседании Заксобрания говорил депутат Александр Рассудов (не совсем чуждый застройщику "Лидер Групп"), об этом вчера же заявил спикер Законодательного собрания Александр Бельский. Но, в любом случае, если кто-то и будет заниматься программой КРТ / "реновации", то явно некий девелопер. И логично было бы спросить про это именно их, девелоперов. Собственно, мы и спросили. Немного предвосхищая дальнейшее, мы скажем, что задали вопросы ключевым городским застройщикам, но, видимо, в пресс-службах этих компаний есть настолько сильное табу по поводу комментировать КРТ / "реновацию", что ответили нам только 3 компании: AAG, Дальпитерстрой и Setl Group. Для понимания ситуации, вот компании, которые решили на наши запросы не отвечать, хотя мы письма им выслали: ЛСР, Эталон (экс-ЛенСпецСМУ), RBI, Лидер Групп, КВС, Legenda, ПСК, Строительный Трест, Страна Девелопмент, Главстрой, Аквилон, РСТИ (Росстройинвест), Самолёт, ПИК, Полис, Element, Красная Стрела, Отделстрой, А101, Glorax. Мы предполагали, что у нас выйдет сделать очень большой материал на основе ответов девелоперов на следующие вопросы, которые мы им отправили: 1. В случае, если закон о «реновации» в Петербурге вступит в силу, планирует ли Ваша компания участвовать в таких проектах? 2. Какие риски и какие плюсы от участия в подобных проектах Вы могли бы экспертно указать? 3. Как Вы считаете, насколько реально, что в Петербурге появится один большой «оператор» процесса КРТ / реновации? Или это будет некоторое количество компаний? 4. По Вашей экспертной оценке, что финансово выгоднее (если брать одну локацию): вывести старые предприятия из промзоны и застроить её жильём или реализовать проект «реновации» через переселение жителей старых домов и возведение на этом месте новостроек? 5. Согласны ли Вы с утверждением, что «реновацией» / КРТ начнут заниматься, в первую очередь, те девелоперы, которые в какой-то момент не смогут пополнять свой земельный банк через покупку участков в бывших промзонах или некоторых оставшихся свободных пятен на окраинах города? "Научного труда" у нас не получилось: даже ответившие нам AAG, Дальпитерстрой и Setl Group сделали это очень по-разному. Но без любопытного не обошлось. Первыми - максимально оперативно, ёмко и строго - нам прислали ответ из Setl Group. Устами самого цитируемого эксперта по рынку девелопмента и недвижимости Ольги Трошевой нам было сказано следующее: "У нашего холдинга адресная программа сформирована до 2050 года. И в проектах КРТ принимать участие намерений нет. В настоящее время законодательство о КРТ в нашем регионе так и не откорректировано, поэтому как будут в перспективе развиваться подобные территории, пока не ясно". Директор по инвестиционному развитию компании ААG Виталий Правдухин рассказал, что его компания массовым строительством не занимается, и реновация интересует AAG только в контексте реновации какого-то знакового объекта. Господин Правдухин согласился, что тема КРТ / реновации будет интересна именно тем девелоперам, которые не смогут накопить земельный банк. И у них будут варианты либо идти работать в Ленобласть, либо заниматься КРТ. Одновременно, риски работать по КРТ в Петербург, по мнению эксперта, понятны: " ... о рисках. До возникновения права аренды на земельный участок девелопер не может подать заявку в банк на проектное финансирование. А оформление всех правоустанавливающих документов – это длительный и затратный процесс, который нужно осуществлять на свои деньги: подготовить документы по планировке территории, снести все ветхие здания, выполнить межевание, поставить участки на кадастровый учет и т. д. Для застройщиков, у которых недостаточно собственных средств, это может стать проблемой. Отсюда вытекает и другая особенность КРТ – длительность цикла реализации таких проектов. В условиях стремительно меняющегося рынка строительные компании опасаются вписываться в долгие истории. Гораздо более предсказуемо и прибыльно строить отдельные дома и небольшие жилые комплексы" Поэтому, отметил он, пока что для застройщиков куда предпочтительней работать с редевелопментом, чем с реновацией - именно по причине "человеческого фактора": "При выведении предприятий из промзоны минимизируется человеческий фактор (никого не надо переселять), который на сегодня многие эксперты называют основным барьером на пути развития проектов реновации. Поэтому такая стратегия предпочтительнее". При этом, что касается широко обсуждаемой темы с единым оператором КРТ, Виталий Правдухин выразил мнение, что, скорее, эта история будет развиваться через то, что несколько девелоперов возьмут некоторые проекты КРТ, чтобы не делать ставку только на этот сегмент: "У большинства лидеров отрасли портфели состоят из разных проектов – они отличаются по классам, срокам реализации, маржинальности и т. д. Такая стратегия в труднопредсказуемых условиях рынка позволяет сохранить прибыльность компаний. Например: если в одном сегменте продажи падают, то потери всегда можно компенсировать за счет другого сегмента. В этих условиях более перспективно, если девелоперы пополнят свои портфели объектами реновации частично. Тогда реализация проектов КРТ будет проходить в партнерстве с другими компаниями и при поддержке государства". Руководитель отдела по связям с общественностью ГК Дальпитерстрой Анна Боченкова выразила мнение, что вполне реально появление единого оператора КРТ в Петербурге, однако вряд ли это "потянет" какая-то одна строительная компания, хотя работать на подряде интересно будет многим. При этом, по мнении госпожи Боченковой, разумно было бы всю территорию, подпадающую под реновацию, делить на кластеры, а не отдавать просто под жильё: "Что касается центра, то, поскольку земля здесь дорогая, новая застройка будет однозначно элитной. Значит, эти уникальные видовые территории будут потеряны для всех остальных горожан, а также для туристов. Согласитесь, это несправедливо. Мое видение редевелопмента на этих территориях следующее: чтобы сохранить баланс полезного и выгодного, зоны нужно дробить на четыре части - по виду использования. Одну часть выделить под элитное жилье, на второй организовать туристическое пространство с гостиницами. Буфером между ними может выступить третья часть - зеленые насаждения с интересными ландшафтным дизайном. И четвертая часть - студенческая территория, кампусы". "Петербургский Вестник" сожалеет, что большинство девелоперов отказались комментировать тему КРТ / "реновации". Казалось бы, стесняться здесь нечего. Если кто-то из коллег решится прислать свои ответы на ранее присланные вопросы - ждём до конца дня 13 ноября. Если к дискуссии желает подключиться кто-то из чиновников и депутатов - все контакты известны, милости просим.